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房企融资分化 银行授信标准生变

2014-10-21

随着一系列行业金融支持政策的推出,以重资产为行业特点的房企融资渠道正趋多元化。房地产信托投资基金(REITs)、住房抵押贷款证券化(MBS)、上市房企可在银行间发行中票,这些举措正改变着融资大局。

在近日由国时资产、光大银行上海分行、新城地产与中欧校友地产协会联合主办的浦江大资管房地产金融论坛上,参会人士透露,房企至少一半资金仍来源于银行,但在房企自身分化以及国家调控政策背景下,银行的房企客户授信标准正在不断调整。

银行授信标准调整

光大银行上海分行的与会高管介绍说,银行的房企客户资金来源中,开发贷占比约20%,自有资金占比为40%左右,其他资金来源中,个贷占比大约30%,也即资金来源中50%是从银行渠道获得。

“2013年国内房企的资产负债率达到77%~78%,远高于成熟市场60%的水平,近年银行涉及房企贷款日益谨慎,授信模式也有所调整。”上述高管说。

首要指标是房企销售金额集中度和销售面积集中度的上升。“我国房企数量众多,分化严重,加上近年房地产行业国家调控政策偏紧,各项指标排名靠前的房企显然更受资金青睐,获得银行授信也更加容易。”一位与会的银行授信部人士说。

其次是地域差别。“区域发展受人口导入因素影响比较大,房产市场可能短期内受供给刚性影响,但长期还要看人口因素。”上述光大银行高管说。

基于这一原因,大部分银行仍更多看重房价已处于高位的一线城市房产市场,其次是热点二线城市和典型二线城市,其中热点二线城市房屋销售仍会稳中有增,典型二线城市销售平稳,波幅不大,三四线城市则出现下跌趋势。

据同策房产咨询有限公司董事长孙益功展示的全国42个重要城市3个月移动存销比数据,2014年9月份一线城市房产库存销售状况仍显著好于二三四线城市,如北京3个月移动存销比为13.7个月,最高的上海为17.7个月,二线城市中最高的呼和浩特达到98.7个月,三四线城市中威海则高达259.1个月。

最后,银行对房企授信政策开始倾向于优质民企。“房企中排名前50的企业股东民营背景资产占比在60%以上,而这些民企中80%为上市公司,地产行业中国退民进趋势非常明显。”上述与会的银行授信部人士说,国资背景房企可能更注重规模,而民企背景更注重利润,房企股东中有上市民企背景也是银行所看重的。

地产商转变融资渠道

融资渠道方面,新城地产副董事长吕小平认为,现有融资渠道已非常丰富,包括开发贷、众筹、信托、资产证券化等,未来将在外部融资增加、融资成本下降和组合融资方面有所体现。

现有监管政策下,来自信托通道的房企资金逐年减少,据陆家嘴信托副总裁叶晓军透露,现在房地产信托的资金规模在所有信托产品中不足10%。国时资产总经理张群革则认为,未来房地产金融将从由银行主导,转变成为金融机构和非金融机构共同主导。

“以复星为代表的房地产企业进一步金融化,房地产基金的兴起以及互联网房地产金融的出现,都将改变房企的融资格局。”张群革说,未来进一步金融化的房企将迎来机会,加速转型成为产业金融体或其他类基金投资管理机构。